이 사건 감정평가는 인근지역 보상 선례를 기준으로 당해 토지를 감정평가한 것으로 표준지의 공시지가를 기준으로 당해 토지를 감정평가하도록 정한 관련법령에 위반되고 이를 기초로 한 이 사건 재결 또한 위법하다
【당 사 자】
원고 A외 1인
피고 C주택종합건설 주식회사
【변 론 종 결】
2007. 9. 20.
【판 결 선 고】
2007. 10. 25.
[주문]
1. 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【청 구 취 지】
피고는 원고 A에게 3,434만 원, 원고 B에게 36만 원과 이에 대하여 2005. 8. 11.부터 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 지급하는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
[이유]
1. 기초사실
원고 A는 경상남도 진주시 이현동 답 1,437㎡와 답 1,939㎡(‘이 사건 제1토지’라고 한다)의 소유자고, 원고 B는 경상남도 진주시 이현동 답 1,190㎡와 답 390㎡(‘이 사건 제2토지’라고 한다)의 소유자인바, 경상남도 지방토지수용위원회는 2005. 7. 4. 피고가 시행하는 경상남도 진주이현지구 도시개발사업과 관련하여 원고 A에 대한 보상금을 합계 7억 7,600만 원, 원고 B에 대한 보상금을 합계 3억 300만 원으로 정하여 이 사건 제1, 2토지 등에 대한 수용재결을 하고, 중앙토지수용위원회는 2005. 10. 26. 수용재결에 대한 원고들의 이의신청을 기각하는 이의재결(‘이 사건 재결’이라고 한다)을 하였다.
2. 당사자의 주장
원고들은, 중앙토지수용위원회가 이 사건 재결을 하면서 기초로 한 감정평가결과서들(‘이 사건 감정평가서’라고 한다)은 ① 그 근거자료를 공개하지 아니한 채 이 사건 제1, 2토지 인근의 실거래가격이나 지가변동률을 제대로 반영하지 아니한 잘못, ② 법률의 근거 없는 산식을 적용하여 기타요인 보정치를 결정한 잘못, ③ 이 사건 제1토지 지상에 식재된 벚나무 7,000주에 대한 평가를 하지 않은 잘못, ④ 이 사건 감정평가서 중 한국감정원이 작성한 감정평가서는 이 사건 제1, 2토지와 용도지역이 다른 토지를 인근 평가선례로 하여 기타요인 보정치를 산정한 잘못, ⑤ 이 사건 제1토지는 피고가 시행하는 도시개발사업과는 무관하므로 그에 대한 보상금은 사업시행 후의 인근 토지에 대한 보상 가격으로 산정되어야 하는데도 그 도시개발사업 구역 내의 토지에 대한 보상 가격과 같은 기준에 따라 보상금을 산정한 잘못이 있으므로 이 사건 감정평가서를 기초로 한 이 사건 재결은 위법·부당하고, 이 법원 감정인 D의 감정평가 결과에 따르면 원고 A에 대하여는 8억 1,024만 원, 원고 B에 대하여는 3억 336만 원이 정당한 보상금이므로 피고는 원고 A에게 3,434만 원, 원고 B에게 36만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
3. 판 단
가. 을 제6호증, 제7호증의 1, 2, 제8호증의 기재에 따르면, 이 사건 제1토지가 피고가 시행하는 진주이현지구 도시개발사업구역에 포함되어 있는 사실이 인정되고, 갑 제4호증, 제5호증의 1, 2의 기재, 제6호증의 1, 2의 영상만으로는 이 사건 제1토지 지상에 원고 A 소유 벚나무가 식재되어 있었다고 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
나. ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항은 “협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(생략), 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상환 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다”고 규정하고, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 제1항은 “감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다”, 제2항은 “제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다”고 규정하고 있는데, 을 제5호증의 1, 2의 기재에 따르면 이 사건 감정평가서는 인근 지역 보상선례를 기준으로 한 당해 토지 가격을 표준지공시지가를 기준으로 한 당해 토지 가격으로 나누는 방법의 산식을 사용하여 보상대상 토지에 대한 평가대상 항목 중 ‘기타요인 보정치’를 결정한 다음, 다시 그 기타요인 보정치를 표준지공시지사를 기준으로 한 당해 토지 가격에 곱하여 평가가격을 산출한 사실이 인정되는바, 이는 결과적으로 보상선례가를 기준으로 당해 토지를 감정평가한 것으로서 표준지의 공시지가를 기준으로 당해 토지를 감정평가하도록 정한 관련 법령에 위반되어 위법하고, 이를 기초로 한 이 사건 재결 또한 위법하다〔아래 감정평가방법 중 ‘기타요인 보정치’란에 ‘기타요인 보정치 산출식’을 산입하면 분모·분자에 공통된 요소들이 통분되고 보상선례 기준으로 대상토지가격을 감정한 결과만이 남게 된다.
(분자: 보상선례 토지 기준 대상토지가격) 보상선례가×지가변동률×지역요인 비교×개별요인 비교
(분모: 표준지 기준 대상토지가격) 표준지 공시지가×지가변동률×지역요인 비교×개별요인 비교)〕.
다. 그런데 이 사건 소는 손실보상금 증액청구의 소인데, 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점에 대한 입증책임은 원고에게 있다고 할 것인 바, 이 법원 감정인 D의 감정결과에도 이 사건 감정평가서와 같은 위법이 있으므로 그것만으로 원고들에 대한 정당한 손실보상금액이 이 사건 재결에서 정한 손실보상금액보다 더 많다고 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
